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리얼톡&리얼판 복층 오피스텔 살아보니 '이럴수가!!!'
2021-02-04
15:30
1,596 읽음

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 현대인들의 로망 복층 오피스텔?



[리얼캐스트=김예솔 기자]복층 오피스텔은 높은 천장 덕분에 기존 원룸과 달리 탁트인 개방감을 줍니다. 1층과 2층으로 나뉘어 있어 공간 효율성도 뛰어납니다. 

자취생이라면 누구나 복층 오피스텔에 대한 로망이 있죠. 때문에 복층 오피스텔은 공급과 투자 모두 활발하게 이뤄지고 있는데요. 과연 살기에도 투자하기도 좋을까요? 리얼캐스트가 복층 오피스텔의 단점을 낱낱이 살펴봤습니다.

살다 보니 난방·층고·계단 불편해

복층 오피스텔의 단점은 냉난방 효율이 떨어진다는 것입니다. 천장이 높다 보니, 공기가 순환하는데 많은 에너지가 들죠. 게다가 2층은 바닥 난방이 되지 않는 경우도 많습니다. 건축법상 복층은 ‘다락’으로 분리되는데 바닥면적 산입 기준에 포함되지 않기 때문에 보일러나 배관 시설을 설치할 수 없죠.

그렇다고 여름에 시원한 것도 아닙니다. 위로 올라가는 더운 공기 특성상 시원해지기까지 시간이 오래 걸립니다. 에어컨 바람을 높은 곳까지 빨리 퍼지게 하기 위해 써큘레이터가 필수템이 될 정도입니다.


복층의 낮은 층고도 상당히 불편합니다. 이것도 건축법상 명시된 다락의 높이 제한 때문인데요. 다락의 높이는 1.5m 이하로 규정돼 있습니다. 천장과 바닥 두께를 빼면 실제 다락의 높이는 1.3m 안팎으로, 허리를 굽혀야 생활할 수 있죠. 때문에 매트리스만 놓고 침실로 이용하거나, 창고 용도로만 쓰는 경우가 다반사입니다.

1층에서는 높은 천장 때문에 소소한 불편을 겪기도 합니다. 1층에서부터 층고가 대부분 3.8m가 넘어 전구 교체나 커튼, 블라인드 설치가 쉽지 않고 여름철 모기 잡기도 어렵습니다.

가파른 계단을 오르내리는 것도 일입니다. 복층 오피스텔 후기를 보면, 술 먹고 계단을 올라가다가 넘어졌다는 일화도 종종 찾아볼 수 있습니다. 계단이 차지하는 면적을 줄이기 위해 좁고, 가파르게 만드는 경우도 많죠. 자칫 계단 아래 공간이 버려지기도 하고요.

임대료·관리비 돈 줄줄 새는 곳 많아 

중요한 점은 돈도 더 많이 들어간다는 겁니다. 분양가가 단층에 비해 비싼 만큼 집주인들 역시 수익률을 높이기 위해 임대료를 높게 책정하죠. 

여기에 관리비도 비싸 복층 오피스텔 관리비는 ‘제2의 월세’로 불리기도 합니다. 앞에서 언급한대로 냉난방이 취약해 전기세와 가스비가 많이 나오죠. 

오피스텔은 관리비 공시 의무가 없기 때문에 정확한 통계 자료는 없지만, 대략 ㎡당 3,000원에 달한다고 합니다. 한국부동산원 공동주택관리정보시스템 기준 작년 전국 평균 아파트 관리비인 ㎡당 2,323원보다 훨씬 비싼데요. 복층은 이보다 더 비싸다고 합니다.

투자 대비 수익은 ‘글쎄’

투자는 어떨까요? 투자자도 큰 기대를 품었다가 낭패를 보는 경우가 잦습니다. 복층 인기 덕분에 공실률이 낮거나 높은 임대료를 챙길 수는 있지만 실상 투자 대비 수익은 쏠쏠하지 않은데요.

단층과 복층 수익률을 실 사례를 들어 계산해 보겠습니다. 서울 논현역 인근 A 오피스텔은 단층과 복층이 혼용된 형태입니다. 현재 전용면적 26㎡의 임대료 시세가 단층은 보증금 2,000만원에 월세 130만원, 복층은 보증금 2,000만원에 월세 150만원에 형성된 것을 확인할 수 있습니다. 2018년 분양 당시 전용 26㎡의 단층 분양가는 3억9,000만원, 복층은 4억5,500만원이었습니다.

대출 없이 오피스텔을 샀다고 가정했을 때, 연 수익률을 구해보면, 단층은 4.21%, 복층은 4.13%로 계산됩니다. 복층이 약 20만원 가량 월세를 더 많이 받지만, 분양가가 비싸 수익률이 그리 높진 않죠.

세입자 모시기 경쟁에 피 볼 수도

갓 입주를 시작한 경우 복층 프리미엄은 더욱 기대하기 어려울 수 있는데요. 한꺼번에 많은 물량이 나와 ‘세입자 모시기’ 경쟁에서 임대료 차이가 별반 없게 되는 것입니다.

지금 입주가 한창인 동탄신도시 내 B 오피스텔을 예로 들어 볼게요. 올해 1월 입주가 시작된 이 오피스텔은 전용 22㎡의 복층 임대료가 보증금 500만원에 월세 40~60만원입니다. 이는 같은 면적의 단층 임대료(보증금 500만원·월세 40~50만원)와 비교했을 때, 차이가 없는 가격입니다. 복층 임대인들이 빨리 임차인을 들이기 위해 임대료를 조정한 것입니다.

결론적으로 복층이 단층보다 절대적으로 우위라고 할 수 없는 것이죠. 게다가 복층 주거 상품이 많아지면서 희소성도 예전만 못하다고 하는데요. 복층 오피스텔이 대세라고 하지만, 세입자와 임대인 모두 선택에 신중을 기할 필요가 있어 보입니다.


에디터 :    딥그린   그래픽 :   리얼디자인팀

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