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핫플레이스 · 잇플레이스 3기 신도시 인기 1위 하남 교산 연말 사전청약 한다는데... 당첨 위해 이사 가? 말아?
2021-02-15
13:00
2,409 읽음

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인기 1위 하남 교산, 예상 분양가는?
 

[리얼캐스트=김인영 기자] 새 아파트 분양 관심 많으시죠? 3기 신도시 분양에도 관심 많으시죠? 3기 신도시 중 선호도가 가장 높다는 하남 교산지구는 강남 접근성이 뛰어나니 그것만으로도 반은 먹고 들어갑니다. 입지나 주변은 지도만 봐도 아는 거고, 지도로는 알 수 없는 분양가가 궁금하실 텐데요. 

현재 3기 신도시 분양가는 나오지 않은 상황입니다. 본 청약 때에나 확정되기 때문에 사전청약을 앞두고 분양가가 높거나 하면 어쩌지 라며 고민하시는 분들 많으실 겁니다. 모든 3기 신도시가 대박이 나란 법은 없습니다. 분양가가 얼마에 공급되느냐에 따라 대박이냐 중박이냐가 달라집니다. 

하남 교산의 예상 분양가는 얼마쯤 될까요? 일단 국토교통부는 3기 신도시 분양가를 주변 시세의 70~80% 수준으로 내놓겠다고 발표했습니다. 분양가 상한제가 적용되기 때문인데요. 일단 주변보다는 싸게 나오겠다는 겁니다. 

하남 교산 신도시의 분양가는 최근에 분양한 하남감일지구와 덕풍동 쪽 시세를 각각 살펴보는 것이 중요합니다. 그나마 교산지구는 공공택지인 감일지구 공급 사례가 있어 참고하기 좋습니다. 지난해 8월 분양한 '하남감일스윗시티 B1블록'의 전용면적 84㎡는 6억529만원에 분양했습니다. 분양면적이 35평형 이었으니까 3.3㎡ 당 1729만원 입니다. 

교산지구와 가까운 덕풍동 일대 아파트들은 평균 6억8천만원 정도, 신장동은 그보다 더 높은 8억원까지 시세를 형성하고 있습니다. 35평형 기준으로 3.3㎡ 당 약 1950만원, 2300만원 수준입니다. 감일지구가 교산지구보다 서울과 더 인접해 있다는 점에서 감일지구보다 저렴해야 하는 것 아닌 가 생각할 수 있지만 이미 일대로 시세가 크게 올라 있기 때문에 감일지구 보다는 높아진다고 봐야 합니다. 

따라서 감일지구보다는 높고 하남 신장동 일대 시세보다 낮은 수준에서 결정이 될 텐데요. 신장동 3.3㎡ 당 2300만원의 약 80%면 1840만원이 되고 35평형 기준이면 6억4400만원 정도가 됩니다.

이미 위례, 미사 전용 84㎡ 새 아파트들은 10억을 훌쩍 넘어선 상황에서 정부계획대로 2025년 입주할 수 있는 하남의 아파트를 3.3㎡ 당 2,000만원이 채 안 되는 수준에서 분양을 받을 수 있겠다는 이야기가 됩니다. 

분양가도 나쁘지 않겠다, 위치도 서울과 가깝겠다, 어떠십니까? 하남 교산 땡기시죠? 자 그럼 하남 교산에서 내 집 마련을 위한 필승 전략을 살펴볼까요?

하남 교산, 분양 당첨 필승 전략
하남 교산은 서울 송파구, 강동구와 인접한 데다 지하철 5호선 연장, 미사지구, 감일지구 등의 인프라를 누릴 수 있다는 장점 때문에도 관심이 많지만 또 한 가지 하남 교산이 관심을 끄는 것은 물량입니다. 

하남 교산은 9만5000여가구가 계획된 남양주 왕숙 다음으로 많은 3만2000가구가 공급됩니다. 이중 올해 11월~12월 사이 1,100가구, 2022년 2,500가구가 사전 청약이 계획 돼 있는 상황입니다. 물량이 많으면 뭐다? 기회가 많다!

올해 사전청약이 예고된 물량은 모두 공공분양 입니다. 민간분양은 공공분양 본 청약 이후에 진행될 것으로 예상되니 우선 공공분양 당첨 전략을 짜야겠죠? 공공분양 특별공급 및 일반공급 60㎡ 이하 자산 기준은 부동산 2억1,500만원 이하, 차량 2,760만원 이하, 연 소득 기준은 부부합산 약 6,000만원 이하입니다. 일반공급 60㎡ 초과 시에는 소득 자산 요건은 위의 기준이 적용되지 않습니다. 

자산 규모가 기준 이상인 분들은 일반공급 60㎡ 초과 전형에 많이 지원하실 텐데요. 공공분양 일반공급 청약 1순위 기준은 어떤지 볼까요? 수도권 청약 1순위는 청약저축 가입이 1년 이상, 12회 납입 이상이어야 합니다. 투기과열 및 청약과열지구의 경우 청약 1순위는 주택청약저축 가입 2년이상, 24회 납입 이상이고요. 공공분양이다 보니 금액보다는 기간을 좀 더 보는 편입니다.

동일 순위 경쟁 시 3년 이상 무주택 구성원이며 저축 총액 많은 분들이 유리합니다. 월 최대 인정 금액이 10만원인 건 다 아시죠? 원래 적게 넣다가 한번에 몰아서 많은 넣는 것은 인정 안되니까 주의하셔야 합니다. 

하남 교산 청약되려면, 하남으로 가야하나?
교산신도시가 있는 하남은 투기과열지구 입니다. 때문에 1년이 아니라 2년 이상의 거주 기간은 필수 입니다. 남양주 왕숙, 고양 창릉, 인천 계양은 1년 이상만 되면 오케이인데 이건 좀 아쉬울 수 있겠습니다.

또 중요한 것은 대규모 공공택지이기 때문에 당해 지역 거주자에 우선 공급된다는 점입니다. 중요한 승부처에서 청약 당락을 결정하는 게 당해지역 거주 조건이기도 합니다. 이 때문에 조건을 맞추기 위해 하남으로 가자! 라고 서두르시는 분들 계시지만 거주만 하면 뭐합니까? 청약 통장 납입 금액은 신경 안 쓰세요?

하남 교산, 청약 납입액 최저 커트라인은?
하남 교산신도시의 납입 금액을 추정하려면 미사, 위례의 사례를 참고해 봐야겠습니다. 2018년 2월 입주한 미사강변도시 ‘미사 강변 동일하이빌’의 납입 커트라인은 당해지역 최저 1,220만원, 수도권 1,640만원 선 이었습니다. 1220만원이면 10만원씩 최소 10년 동안은 쉬지 않고 납입했다는 겁니다. 

올해 1월 분양한 ‘위례 자이 더 시티’의 납입 커트라인은 당해지역 2,860만원, 경기 2,500만원, 수도권 2,809만원입니다. 10만원씩 20년 이상 쉬지 않고 납입을 했다는 거죠. 여긴 성남권역이긴 합니다만 금액이 어마어마 하네요. 

아무래도 가장 최근에 분양이 이뤄졌던 위례가 기준이 될 듯 합니다. 위례보다는 교산의 인지도를 조금 낮게 봤을 때 납입금액은 2000만원 정도는 돼야 명함을 내 밀수 있을 전망입니다. 납입금액이 부족하다고 포기해야 하나? 물론 그건 아닙니다.

올해 공급되는 공공분양 사전청약 특별공급 자격도 최대한 활용하시는 게 좋습니다. 신혼부부도 경쟁이 많이 치열해 지긴 했지만 일반 조건 보다는 해 볼만 합니다. 이외에도 다자녀 특공도 적극적으로 활용하시는 게 좋겠고요.

한가지 더. 신도시라고 해도 각 단지가 어디에 붙어있는지에 따라 청약자들이 더 몰리고 덜 몰리고 있는 게 있습니다. 어떤 단지를 선택하느냐도 당락을 좌우할 수 있으니 포기하지 마시기 바랍니다.



에디터 :    앨리   그래픽 :   공주

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