현금부자가 아니라도 강남에 들어간다
[리얼캐스트=김영환 기자] 강남에 매물이 없답니다. 놀라운 일입니다. 우리나라에 수십억대 아파트를 현금 들고 줄 서서 살 정도로 부자가 많았나 보죠. 그러려니 하고 살고 있는데 재밌는 얘기가 들립니다. 물론 현금부자도 많은데, 현금이 부족해도 어떻게 잘 들어가는 모양입니다. 대출규제가 무시무시한데 어떻게 들어가는 걸까요? 한번 알아봤습니다.
이미 판 집에 근저당을 설정하는 이유
알음알음으로 활용되다가 최근에 매스컴의 주목을 받은 방식이 있죠. 파는 사람한테 돈을 빌려 집을 사는, 다시 말해 매도자와 매수자 간에 근저당을 설정하는 방법입니다. 일종의 할부거래라고 봐도 되지 않을까 싶어요.
지난 4월 5일에 압구정 현대아파트 11층 전용 245㎡ 매물이 80억원에 팔렸죠. 같은 타입이 지난해 10월에 67억에 팔려서 자전거래 아니냐는 얘기도 돌았는데, 지난해 말에 52억에 팔렸던 전용 196㎡ 타입이 올해 4월에는 62억 8천만원에 거래된 걸 보면 상승분이 지나치지는 않아 보입니다.
그걸 감안해도 너무 비싼거 같긴 한데, 그래서 그런지 등기부등본을 보면 재밌는 점이 있습니다. 집을 판 사람(매도자)이 아파트에 근저당권 19억 5천만원을 설정했습니다. 할부거래처럼 보이는 부분이죠. 통상 근저당은 120%를 설정하니 채무는 약 16억 2,500만원 정도라고 보면 되겠죠. 집을 산 사람(매수자)은 63억 7,500만원을 내고, 나중에 16억 2,500만원을 갚고 근저당을 말소할 계획으로 보입니다.
이 거래는 워낙 매매가액도 크고 모르는 사람끼리 근저당을 설정하는 형태도 특이해서 서울시도 이상거래가 아닌가 의심하고 있다고 합니다. 어쨌든 집을 구입한 사람은 부족한 자금을 융통할 시간을 벌고, 판 사람은 곧 있을(6월 1일) 종부세 과세를 피했으니 판 사람이나 산 사람이나 win-win이 아닌가 싶습니다. 담보도 든든한 압구정 현대아파트고요. 물론 집값이 좀처럼 꺼지지 않는 ‘불패강남’이니 가능한 방법이긴 합니다.
중도금 연체 이자가 대출 이자와 비슷하다면
신축 아파트도 대출규제 우회 방법이 있습니다. 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 집단대출이 불가능한데, 서울은 이제 대부분 9억이 넘죠. 그래서 서울에서 당첨이 돼도 계약금에 중도금까지 80%는 현금이 꼬박꼬박 들어가니 평범한 사람들에겐 그림의 떡이나 마찬가지입니다.
어쨌거나 분양가 때문에 흥행이 저조하면 건설사 입장에선 달갑지 않겠죠. 그래서 건설사들이 도입한 게 중도금 특약입니다. 어느 정도 돈을 붓고 나면 중도금을 연체해도 계약을 해지하지 않고, 연체이자도 중도금 대출과 비슷하게 설정하는 겁니다.
2019년 분양한 방재그랑자이가 선택한 방식이 이겁니다. 방배그랑자이는 모든 타입이 10억을 넘어서 중도금 대출이 안됐는데요. 중도금 6회차 중에 3회차까지만 잘 납부하면 이후에 연체를 해도 되고, 연체 이율도 5%로 설정했습니다. 시중 중도금 집단대출금리가 4.2%였으니 실질적으로는 중도금 대출을 해준 거나 마찬가지입니다.
이게 어떻게 가능했냐. 방배그랑자이는 재건축 아파트고, 일반분양분의 중도금 일부를 미리 받지 않아도 충분히 건축이 가능하다는 계산이 선 거죠. 중도금을 안받겠다는 것도 아니고 어차피 잔금을 치를 때 같이 내야하니까요.
분양을 받은 사람들은 중도금 절반까지 내야 하니까 분양가의 50%만 납입하면 입주할 때 전세를 놓거나, 시세 기준으로 잔금 대출을 받아서 중도금까지 대부분 해결할 수 있게 됩니다.
사실 5억도 평범한 사람들에게는 만만한 돈이 아니고, 지금 분양하는 단지들은 전월세 금지법이 시행돼서 쉽사리 사용할 수 없는 방법이긴 하지만요. 당시에는 대박 아이디어라고 박수를 받은 바 있습니다.