누가 누가 잘 보이나~ 아파트 조망권 경쟁
[리얼캐스트=이시우기자] 조망권이 돈이 되는 시대입니다. ‘OO조망권’은 ‘얼마’라고 정해지지 않았지만 무엇을, 얼마나 보느냐에 따라 가치가 달라지고 있습니다.
1950년대, 서울 종암동에 5층으로 지어진 종암아파트가 들어선 이후 대한민국은 아파트 공화국으로 불릴 만큼 경쟁적으로 아파트 건립이 이어졌습니다. 이에 따라 아파트의 층고, 위치에 따라 조망권도 달라졌고 더 좋은 조망권을 확보하기 위해 경쟁을 하게 됐습니다.
수요자들이 선호하는 조망권을 갖춘 입지는 제한적이기 때문에 이런 입지에 들어선 아파트는 희소성까지 갖추면서 조망권의 가치는 더욱 높아지고 있습니다. 수요자들도 집을 선택하는데 있어서 조망권을 중요하게 보게 됐습니다.
조망권도 감정평가 대상
조망권은 얼마나 좋은 경관을 볼 수 있도록 아파트가 배치 됐느냐, 앞 동 또는 건물에 가로 막힌 공간이 얼마나 개방감이 있는지 여부 등에 따라 가치가 달라지는데요.
조망권은 아파트의 세대별 감정평가액 산정에도 영향을 끼칩니다.
통상 아파트 감정평가 시 기준 호수의 기준단가를 결정하고 세대별 효용지수를 곱해 각 세대의 가액을 산정하게 되는데 여기서 세대별 효용지수는 면적, 평면구조, 동위치, 층, 향, 주거환경지수 등이 해당됩니다.
주거환경지수에는 조망권을 비롯해 일조권, 소음, 사생활침해 확률 등이 해당 돼 조망권도 감정평가액 산정에 영향을 끼치는 것입니다.
서울을 대표하는 한강 조망권… 조망권 가격 차이가 수도권 평균가격 안팎
서울을 관통하는 한강은 조망권을 이야기하는데 빠질 수 없는 곳 입니다. ‘한강조망권’에 따라 같은 단지에서도 수억원씩 차이가 나는 것을 쉽게 볼 수 있습니다.
강남구 청담동에 위치한 청담자이 아파트는 2012년 3월 준공된 708가구 규모의 아파트 입니다. 이 아파트의 가장 큰 장점은 1,2층 등의 저층을 제외하고 대부분의 가구에서 한강 조망권을 갖는다는 점인데요. 일부 면적은 3면에 걸쳐 한강을 파노라마로 볼 수 있는 대표적인 한강 조망권 단지입니다.
이 아파트의 전용면적 90㎡는 2011년 분양 당시 12억대로 분양했었는데요. 지난 10월 14층 물건이 33억원에 거래되며 신고가를 기록했습니다.
현지 부동산에 따르면 한강이 잘 보이지 않는 가구는 28억원 안팎이며 그나마 매물이 없고, 조망권이 제대로 나오는 물건은 33억~36억원선에 분포하고 있습니다. 조망권에 따라 5억~8억원가량 차이가 나는 셈인데요. 한국부동산원 9월말 기준 아파트 평균매매가격을 보면 경기 아파트 평균매매가격이 5억9,599만원 임을 감안하면 조망권의 가치가 얼마나 큰 지 알 수 있습니다.
2012년 준공 후 1~2년 동안 전용면적 90㎡가 12억~13억원 수준에 거래됐던 청담자이 아파트가 30억원을 웃도는데 밑거름 된 것은 한강 조망권이라는 희소성이 큰 영향을 끼친 셈입니다.
바다, 공원, 호수, 골프장 등 멀티 조망권은 어떨까?
2가지 이상의 조망권을 갖는 것을 멀티조망이라고 합니다. 단순히 아파트 앞, 뒤가 트여 있는 것도 좋지만 트여 있는 곳으로 무엇을 볼 수 있느냐가 중요 합니다.
예를 들어 전면으로는 공원이 보이고 뒤로는 산이 보인다거나 바다가 전면, 호수가 후면 등 2가지 이상 조망권을 갖는다면 가치는 더해질 수 있습니다.
최근 집값이 크게 오르고 있는 인천 송도국제도시는 바다를 공원, 호수, 골프장 등 여러 조망권을 갖는 아파트 물건과 그렇지 않은 아파트 물건의 가격이 수억원씩 발생하고 있습니다.
지난 해 6월, 송도국제도시에서 분양했던 힐스테이트 레이크 송도3차는 단지 전면으로는 서해 바다를, 단지 후면으로는 워터프런트 호수와 송도 시티뷰 조망으로 분양 전부터 관심을 모았던 곳입니다. 결국 1순위에 2만7,900여명이 몰리며 평균 44.75대 1 경쟁률을 기록하며 일찌감치 완판 됐습니다.
현재 상대적으로 조망이 덜한 저층 물건은 10억5,000여만원에 매물이 분포하며 바다와 호수 조망이 좋은 물건은 14억원 정도로 매물 가격차이가 3억5,000만원 가량이 나고 있습니다.
이외에 2015년 준공된 송도더샵마스터뷰 21블록 아파트는 서해바다와 함께 잭니클라우스GC 조망권 단지로 이 아파트 전용 125㎡의 경우 서해바다, 골프장 조망이 좋은 물건이 18억원대 분포하는데, 그렇지 않은 물건은 10억원대 초반 수준이라는 것이 현지 부동산의 전언입니다.
멀티 조망권 일수록 더 좋은 가격을 기록할 수 있는 것입니다.
집값 상승 속, 청약으로 내 집 마련 나서는 수요자들
최근 집값 상승률이 다소 둔화되면서 집값 하락 가능성이 제기되고 있습니다. 하지만 일부지역들의 일시적 조정은 있지만 지속적인 하락 또는 급락 가능성은 희박하다는 견해들이 많습니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “대출규제 강화 등 여전히 정부가 강경한 입장을 고수하고 있지만 전셋값 강세도 집값을 뒷받침하고 있는데다 내년 선거로 인한 각종 개발 이슈 등이 집값을 밀어 올릴 가능성이 높습니다”면서 “다만 상승 가능성을 알면서도 부담스러운 가격 때문에 분양을 받으려는 수요자들로 분양시장은 경쟁이 더욱 치열해 질 전망입니다”고 말했습니다.
올해는 규제지역 지정, 분양가승인, 분양가상한제 기준 변경 안 마련 등 여러 이슈들로 10월까지 분양 일정을 소화하지 못한 물량들이 11~12월 중 쏟아질 전망입니다.
물론 이중 경쟁력 있는 조망권을 갖춘 단지들로 한정하면 청약 대상은 줄어들 수 있을 것입니다.
인천 송도에서는 멀티 조망권을 갖춘 단지가 분양에 나섭니다. GS건설이 송도랜드마크시티 6공구 A17블록에 짓는 송도자이 더 스타는 서해, 워터프런트 호수, 잭니클라우스GC 조망이 가능합니다. 전용면적 전용 84~151㎡, 총 1533가구 규모의 대단지로 모두 일반분양 됩니다. GTX-B노선(계획)을 통해 서울 등으로 이동이 빨라지며 단지 옆에 초중교가 들어설 예정인 학세권 단지입니다. 단지는 오는 15일 1순위 청약을 실시하며 전용 85㎡ 초과 물량은 추첨제 50%가 적용 돼 수도권 거주자라면 청약이 가능합니다.
현대엔지니어링은 전남 무안 남악신도시에서 힐스테이트 오룡을 분양합니다. 2개 블록에서 전용면적 84㎡, 총 830가구가 분양하며 망모산 조망이 가능한 숲세권 단지입니다. 남양천, 영산강 주변 조성되는 수변공원도 이용할 수 있습니다.
전남 익산시에서는 제일건설이 익산 제일풍경채 센트럴시티 1,556가구를 분양합니다. 수도산공원을 개발하는 민간공원특례사업으로 들어서는 단지인 만큼 파노라마 공원 조망권을 갖습니다.