서울시의 신속통합기획(이하 신통기획) 재건축 착수 소식이 2022년 부동산 시장을 뜨겁게 달구고 있습니다. 이에 리얼캐스트에서는 오세훈 서울시장이 내놓은 서울 신통기획 사업이 진행되고 있는 지역과 예정지 등을 자세히 정리해봤습니다.
신통기획 예정된 서울 지역구는?
지난해 12월 28일 서울시는 신통기획 공모에 참여한 2곳 중 추천된 59곳을 대상으로 ‘민간재개발 후보지 선정위원회’를 열고 최종 21곳을 선정했습니다.
최종 선정지에는 종로구 창신동 23·숭인동 56 일대, 구로구 가리봉2구역, 동작구 상도14구역, 관악구 신림7구역 등 도시재생지역 4곳과 은평구 불광동 600 일대, 서대문구 홍은동 8-400 일대, 금천구 시흥동 810 일대 해제구역 3곳이 지정됐습니다.
또한 용산구 청파 2구역, 성동구 마장동 382 일대, 동대문구 청량리동 19 일대, 노원구 상계5동 일대, 송파구 마천5구역, 양천구 신월7동 1구역, 마포구 공덕동A 등도 선정됐는데요. 신통기획은 2022년 초에 정비계획 수립에 착수, 2023년부터 순차적으로 구역지정이 진행됩니다. 정비 사업이 완료되면, 서울시에 약 2만5,000호 주택이 공급될 전망이고요.
서울시 오세훈시장이 적극적으로 추진하고 있는 신통기획은 민간이 주도하는 정비사업을 서울시가 정비계획 수립 단계부터 참여해 사업추진을 지원하는 제도입니다. 민간이 아닌 시에서 정비사업에 나서니 시간적인 부분에서 많은 절감이 이뤄지죠. 5년이 걸리는 정비구역 지정 기간도 2년으로 단축됩니다. 사업기간이 줄어드니 그만큼 이득이 있겠죠? 그렇다 보니, 여러 재건축 단지에서 신청이 잇따르고 있는데요.
현재 여의도 한양아파트와 시범아파트, 대치 미도아파트, 잠실 장미 1·2·3차 아파트, 송파 한양2차, 고덕 현대, 구로 우신빌라 등은 신통기획 적용이 추진됩니다. 그 외 서울 강남구 압구정 2·3·5구역과 서초구 신반포2차, 서초 진흥은 2022년 신통기획에 착수가 진행될 예정입니다.
또한 서울 강남구 대치 선경, 개포 우성, 현대, 경남, 개포 6단지, 개포7단지는 신통기획 신청을 준비 중인데요. 현재 서울 강남구 대치동, 개포동에 위치한 단지들은 신청 시 신통기획으로 추진될 예정입니다.
이처럼 신통기획은 신청만 하면 다 되는 재건축 사업은 아닙니다. 어떤 조건, 상황을 지녔냐에 따라 심사 결과가 달라질 수 있죠. 이번 신통기획이 착수될 예정인 단지들은 대부분 강남권에 위치해 있습니다. 특히 그 중에서도 많은 이슈를 일으킨 단지는 압구정 2·3·5구역인데요. 압구정에서 유독 신통기획 추진에 관심을 표하는 이유는 무엇일까요?
4년째 제자리걸음이던 압구정, 신통기획 신청한 이유는?
압구정 아파트지구 6개 특별계획구역 중 6구역을 제외한 5개 구역은 신통기획을 신청 또는 추진 중에 있습니다. 대부분의 단지가 신통기획에 참여한 것이죠. 사실 압구정 재건축 단지들은 신통기획 초기만 해도 사업에 관심을 보이지 않았습니다. 그런데 여의도 시범 아파트, 강남권 재건축 단지들이 신속통합 기획에 신청서를 내자 분위기는 반전됐습니다.
압구정 재건축 단지 중 압구정 3구역(현대 1~7차, 10·13·14차, 대림빌라트)은 제일 처음으로 신통기획에 신청서를 제출했는데요. 이후 압구정 1구역(미성 1·2차), 4구역(현대8차, 한양 3·4·6차)도 신통기획 추진에 나섰습니다. 이로써 압구정 재건축 단지 6개 구역 중 1개 구역을 제외한 5개 구역 모두 신통기획에 후보지 신청을 하게 된 것입니다.
압구정 재건축 단지의 개발 속도는 사실 지지부진한 상태였습니다. 압구정 재건축 단지들은 2016년 24개 단지를 6개 특별계획구역으로 묶어 재건축하는 지구단위계획을 마련됐습니다. 그러나 2017년 11월 시·도시건축공동위원회에서 지구단위계획이 보류되면서, 4년째 사업속도가 제자리걸음이었는데요.
이번 신통기획을 통해 다시금 재건축 속도에 희망이 생긴 것이죠. 무엇보다 신통기획에 참여하지 않으면, 서울시 심의에서 뒤쳐져 재건축 사업 속도가 더 늦어질 것이라는 주민들의 우려도 사업 신청에 한몫을 한 것으로 보입니다.
신통기획 후보지, 부동산 투기 대안 필요
이번 신통기획 사업 추진에는 여러 서울 지역구에서 참여가 빗발치고 있습니다. 그런데 그 중에서도 강남권 특히 재건축 사업속도가 더뎠던 단지들에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 앞서 언급한 압구정 재건축 단지를 비롯해 대치동, 개포동에 위치한 단지들에서 신통기획에 적극적으로 나서고 있는데요.
중구, 광진구 등 여러 지역구에서도 신통기획 추진에 나섰지만 후보지 선정에서는 제외됐습니다. 아무래도 사업 실현성이 낮아 심사에서 제외된 것으로 보이는데요. 이에 대해 해당 지역 주민들은 반발을 표해 이슈가 일어나기도 했습니다. 이에 대해 서울시는 도시계획을 바꾸거나, 주민 반대가 많아 신통기획 사업 실현 가능성이 낮기 때문이라는 의견을 전했습니다.
서울시는 신통기획 추진과 더불어 투기방지대책도 내놨습니다. 신통기획 권리산정기준일을 지난 9월 23일로 정하고, 후보지로 선정된 재개발 후보지 21곳 총 125만6,197㎡를 토지거래허가구역으로 지정했는데요. 지정기간은 2022년 1월2일부터 2023년 1월1일까지입니다. 허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과) 투기억제라는 토지거래허가구역 제도의 취지를 극대화할 계획입니다.
이번 신통기획 추진에 있어 부동산 전문가들은 정책 추진에 대한 신중함을 강조했습니다. 아무래도 공공성 강화 방안이 제대로 갖춰지지 않아 개발 호재로 부동산 투기가 이뤄질 수 있다는 우려 때문인데요. 이에 대한 적극적인 대안이 마련되어야 할 것으로 보입니다.