또 올랐다~ 민간아파트 분양가
[리얼캐스트=이시우기자] 전국 민간아파트 분양가 상승세가 이어지고 있습니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포가 주택도시보증공사(HUG)의 민간아파트 분양가격 동향 통계표를 분석한 결과, 2020년 전국 월평균 361.7만원(㎡당)였던 민간아파트 분양가격이 2022년 3월 433.0만원을 기록해 19.7% 상승한 것으로 나타났습니다.
추이를 보면 2020년엔 2월, 3월, 10월 등이, 2021년에는 10월 등에선 평균 분양가가 소폭 낮아지긴 했지만 결국 분양가는 우상향 하는 모습을 볼 수 있습니다. 규제지역 지정, 민간택지 분양가상한제 시행 등 분양가를 낮추려는 정부의 여러 노력에도 불구하고 분양가는 올랐던 것입니다.
이처럼 분양가 상승 소식은 분양 받기를 손꼽아 기다렸던 실수요자들에겐 아쉬운 소식이 아닐 수 없습니다. 문제는 분양가가 앞으로 더 오를 것이란 전망입니다. 왜 그런 걸까요?
분양가 상승 압박 거세진다~ 왜? (1)철근, 인건비 증가
먼저 건설비용에 직접적인 영향을 줄 주요 요소들의 비용이 상승하고 있다는 점입니다.
최근 국내 철근생산량 1위 기업인 현대제철은 올해에만 두 차례 철근 값을 인상했습니다. 2월에 톤당 2만9,000원 인상한 후 3월에 다시 3만원을 인상 돼 철근 값은 톤당 100만원을 넘어서게 됐습니다.
인건비 또한 상승하는 추세 인데요.
대한건설협회 건설업 임금실태조사 보고서의 건설표준인건비를 살펴보면 주요 직종 노임도 상승하고 있는 것으로 나타났습니다.
예를 들어 2019년 작업반장 노임 단가는 15만3,186원 이었으나 올해 1월은 18만9,313원으로 3만6,127원이 증가했습니다. 콘크리트공은 19만8,242원에서 22만7,269원으로 2만9,027원 증가했습니다.
분양가 상승 압박 거세진다~ 왜? (2)표준지 공시지가 인상
보유세 등 세금을 비롯해 분양가상한제 분양가 산정에 기준이 되는 표준지 공시지가 상승도 부담입니다.
‘표준지 공시지가’는 과세 대상이 되는 개별 토지들 가운데 선정된 대표성 있는 토지의 감정가격으로 이들 표준지를 기준으로 다른 토지들의 공시가가 결정이 되는데요. 당해 년도의 보유세 등의 과세 기준이 되기 때문에 연초 발표되는 표준지 공시지가 공시 소식에 관심을 기울이는 이들이 많습니다.
국토교통부 표준지 공시지가 보도자료를 통해 2011년~2021년 전국 표준지 공시지가 변동률을 보면, 매년 표준지 공시지가는 상승했고, 특히 지난해는 10.35% 상승률로 최근 10년 사이 가장 높은 변동률을 기록하기도 했는데요. 이전까지는 2019년(9.42%) 변동률이 최고였습니다.
문제는 분양가상한제의 분양가 산출 시 토지의 감정평가를 표준지 공시지가를 바탕으로 하는데 표준지 공시지가가 인상되면 분양가 역시 인상될 수밖에 없습니다.
대출규제로 돈 줄 막힌 실수요자들… 깊어가는 고민
이미 소비자들은 분양가격에 민감하게 반응하고 있습니다. 한동안 청약경쟁률이 치솟았던 서울에서는 최근 무순위 청약을 실시하는 현장들이 등장했습니다. 지난 1월 서울 강북구에서 청약을 실시해 평균 34.4대 1 경쟁률을 기록했던 북서울자이 폴라리스는 2월 실시한 정당계약에서 잔여세대가 발생, 3월 말 무순위 청약을 실시했습니다. 3월 수유동에서 분양했던 칸타빌수유팰리스는 2순위까지 청약접수를 실시했고, 4월에는 약 200여 가구에 대한 무순위 청약을 실시했습니다.
이런 변화는 강화된 대출 규제로 자금 마련 부담이 가중된 수요자들이 신중해 졌기 때문입니다. 실제로 서울 등 수도권에서 중도금 대출이 제한되는 분양가 9억원 초과 물량은 미계약 돼 무순위 청약 등으로 입주자를 추가 모집하고 있습니다.
물론 분양가 인상 우려는 아파트 만의 문제가 아닙니다. 아파트 대체 상품으로 관심을 끌고 있는 오피스텔을 비롯해 상가, 오피스(기타 업무시설) 등 분양을 하는 모든 부동산들에 해당이 됩니다.
실수요자는 분양시기 늦추면 손해? 정답은?
앞서 언급 된 땅값, 원자재값 등의 공사원가 상승 이외에도 5월 10일 출범한 윤석열 정부는 분양가상한제 또한 현실화 할 것으로 밝혀 분양가상승은 가능성이 더 높아지고 있습니다.
문제는 아파트의 경우 여전히 청약통장가입 유무, 청약가점, 주택소유 여부 등 규제가 있어 수요자들 가운데 부담을 느끼는 이들이 많습니다.
반면, 주거형 오피스텔은 아파트 대체재로 청약통장 가입 유무(일부 규제지역 및 규모에 따라 상이), 가점, 주택소유 여부와 상관없이 분양 받을 수 있습니다.
오피스텔 역시 아파트와 더불어 분양가 인상이 불가피해지는 만큼 분양 중인 오피스텔들 가운데 옥석을 가려 접근하는 것도 좋은 투자방법으로 볼 수 있습니다.
서울 구로구 신도림동에 총 106실 규모로 들어서는 주거형 오피스텔인 신도림 비바힐스는 지하철 1호선 구로역과 2호선 신도림역을 걸어서 이용할 수 있는 더블역세권 단지입니다. 추후 GTX-B노선 개통되면 신도림역을 통해 수도권 전역으로의 이동이 한층 수월해질 전망입니다.
1층과 2층으로 공간을 분리한 복층형 투룸 2거실 구조로 설계 돼 사업지 인근 오피스텔들 보다 실사용면적(실전용율 102%. 인근 오피스텔 60~70%대 수준)이 넓으며, 특히 단지의 지하 1층에는 230여석 규모의 문화집회시설 공간인 송해문화홀이 조성 될 예정으로 눈길을 끕니다.
경기 구리시 교문동에서 삼부토건이 짓는 ‘구리 삼부르네상스 더 테라스’ 오피스텔도 분양 중입니다. 전용 44.15~58.77㎡, 총 162실 규모며 타입에 따라 2룸, 3룸, 복층형 등 다양하게 설계 됐습니다. 방마다 시스템 에어컨을 기본제공하며 비스포크 냉장고, 그랑데 AI세탁기 등 풀옵션 빌트인 가전을 제공합니다. 광폭 테라스 특화 설계로 테라스 공간은 카페, 미니가든, 애완동물 공간 등 다양한 용도로 활용할 수 있습니다.
경의중앙선 구리역이 도보권이며 지하철 8호선 연장선이 2023년 개통되면 송파 등 강남방면으로 이동이 수월해 집니다. 더불어 서울세종고속도로가 연내 개통되면 지방으로의 차량이동이 더욱 빨라질 전망입니다.
전남 무안군 남악신도시에서 분양 중인 남악 센트레빌 리버파크는 잔금유예 90% 혜택 조건으로 눈길을 끌고 있습니다. 분양가의 10% 납부 후 잔금을 2023년 12월말까지 납부하면 돼 수요자들의 자금부담을 크게 낮췄습니다.
단지는 4년 전 최초 분양가로 공급되고 있어 가격 경쟁력이 높으며 이미 준공된 단지라 바로 입주도 가능해 임대수익을 기대하는 투자자들도 관심 가질 만 합니다. 총 1,258실 규모의 대단지며 전용면적은 59~84㎡로 새 정부에서 전용면적 84㎡ 이하 주거용 오피스텔을 주택수 합산에서 배제하는 것을 검토 중에 있어 향후 정책에 따라 세금 중과를 피할 수도 있을 전망입니다.
강원 속초시 조양동에 위치하는 속초 코아루 아리스타도 4년 전 1억원대 최초 분양가로 분양 중에 있습니다. 이마트 속초점이 단지 바로 앞에 있으며 동해대로, 속초고속버스터미널 등의 차량 교통여건도 좋습니다. 향에 따라 동해바다, 청초호, 설악산 등의 조망권을 갖췄습니다.
부동산인포 권일 리서치팀장은 “이미 시장은 원자재값 인상 등 공사비 문제로 공사가 중단되거나 분쟁이 시작된 곳들이 있습니다. 앞으로 추진될 사업들은 현재보다 분양가가 오를 가능성이 높습니다”면서 “따라서 신축, 분양 등의 경우 분양가 인상 전에 보유하는 것이 수요자들에게 적합하며 기존에 분양중인 곳들도 교통, 편의 등 장점들을 찾아 선점하는 것이 좋겠습니다”고 말했습니다.