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알기 쉬운 리얼꿀팁 다주택자도 임대사업자도 비과세 적용, 상생임대인 제도 총정리
2022-08-05
09:05
2,333 읽음

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[리얼캐스트=김영환 기자] 6∙21 대책에서 예고되었던 새로운 상생임대인 제도가 지난 2일부터 본격 시행되었습니다. 오늘은 이 새로운 상생임대인 제도에 대해 최대한 쉽게 문답 및 OX퀴즈 형식으로 정리해봤습니다. 이전과 달리 요건이 완화되고 혜택이 강해져서 부작용도 예상된다는데, 거기까지 확인해보도록 하겠습니다.

요건 완화되고 혜택 커진 ‘상생임대인 제도’

(1) 상생임대인 제도란?
소위 ‘착한 임대인’에게 인센티브를 주는 제도입니다. 지난해 말 기재부가 발표한 ‘2022년 경제정책방향에서 처음 등장했는데요. 임대료를 과하게 올리지 않은 임대인에게 양도세 혜택을 줘서 전세시장을 안정시키기 위해 고안된 제도입니다.

(2) 왜 바뀌었나요?
이전의 상생임대인 제도는 유명무실하다는 지적이 많았습니다. 적용 요건이 까다로워서 혜택을 받는 사람이 적고, 그 혜택도 그다지 파격적이지 않아서 인기가 없었거든요. 

원래 임대차 3법 시행 만 2년차가 되는 올해 하반기에 효과를 발휘하도록 준비된 제도인데, 그다지 임대료 억제 효과가 없을 것으로 예상되다 보니 상당부분 개편이 단행되었습니다. 요건은 완화하고, 혜택은 늘렸죠. 적용기간도 늘어났습니다.

(3) 혜택이 뭔데요?
소득세법에 따르면 1세대가 1주택을 2년간 보유한 뒤 양도하면 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우엔 1주택이라도 2년간 실제로 거주해야만 양도소득세가 비과세 되는데요.

새로운 상생임대인 제도에 따르면 상생임대주택의 요건을 채울 경우 여기서 2년의 거주요건을 면제하게 됩니다. 보유만 하고 있다가 팔아서 온전히 수익을 실현할 길이 열리게 되는 거죠.

또한 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용되고 초과분은 해당사항이 없는데요. 이런 고가주택도 장특공제 적용을 위한 2년 거주요건을 면제하기로 했습니다.

(4) 어떻게 하면 혜택을 받을 수 있죠?
직전 임대차계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하면 됩니다. 단, 직전 임대차계약에 따른 임대기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 하고요, 5% 인상해서 계약한 상생임대차계약에 따른 임대기간은 최소 2년 이상이어야 합니다. 더 자세한 건 간단한 OX퀴즈를 통해 알아보도록 할게요.

다주택자라도, 고가주택이라도 상생임대 할 수 있다

우선 임대인과 목적물(주택)에 관련된 퀴즈부터 확인해보겠습니다.

(1) 주택의 기준시가가 9억원 이상이라면 해당사항이 없다? X
아닙니다. 이는 종전 상생임대인제도의 내용으로, 이번 개정에서는 해당 요건이 삭제되었습니다. 그러므로 집값이 9억원을 넘어도 상생임대주택이 될 수 있습니다.

(2) 다주택자는 혜택을 받을 수 없다? X
마찬가지로 아닙니다. 이 역시 종전 상생임대인제도에 있었던 내용이고, 개정을 통해 다주택자라도 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 

단, 유의할 점이 있습니다. 1세대 1주택 비과세는 양도시점에 1세대 1주택인 경우에만 적용되기 때문에 1주택이 되고 나서 양도해야 2년 거주요건이 면제됩니다.  간단하게 정리하면, 양도차익이 가장 큰 주택을 상생임대주택으로 만들고 가장 마지막에 팔면 제일 유리합니다. 물론 계속 주택을 보유할 생각이라면 별 의미는 없죠.

(3) 등록임대주택사업자도 혜택을 받을 수 있다? O
그렇습니다. 등록임대주택 사업자는 이미 5% 임대료 증액 제한을 당하고 있고, 임대의무기간도 10년입니다. 어떻게 보면 최일선에서 ‘착함’을 실천하고 있는 임대인인데 혜택을 받지 못한다면 너무 서운하겠죠.

(4) 다가구주택은 모든 임차인과 상생임대차계약을 해야한다? △
이건 경우에 따라 다릅니다. 해당 주택을 어떻게 양도할 계획인지에 따라 다르기 때문입니다. 주택 전체를 양도할 경우에는 모든 호(세대)와 상생임대차계약을 체결해야 혜택을 받을 수 있고, 호별로 양도할 경우엔 각 호별로 상생임대차계약을 체결하면 됩니다.

사실 다가구주택의 경우 전체를 한 번에 거래하는게 일반적이니 O에 아주 가깝다고 볼 수 있겠습니다. 

임차인 동일성은 중요하지 않아… 관건은 임대주택 증가

이번에는 계약의 내용에 관련된 퀴즈 4가지입니다. 이 제도는 어디까지나 전월세시장 불안을 방지하기 위해 고안되었고, 임대료를 올리지 않은 임대인에게 인센티브를 주는 방식으로 설계되었다는 걸 잊지 않으신다면 쉽게 맞추실 수 있을 겁니다.

(1) 임차인이 바뀐 경우엔 해당사항이 없다? X
아닙니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약은 임차인이 같을 필요는 없습니다.  이 제도는 저렴한 임대주택을 늘리기 위해 나온 거지 기존의 임차인에게 혜택을 주기 위해 만들어진 게 아니거든요. A씨가 전세 1억원으로 2년간 잘 살고 나가고, B씨와 전세 1억 500만원으로 계약해서 2년간 잘 살고 나갔다면 혜택을 받을 수 있습니다. 

(2) 중간에 직접 살았거나, 비워두었어도 괜찮다? O
맞습니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 공백이 있어도 상관 없습니다. 임대인(집주인)이 직접 들어와서 살았어도 마찬가지입니다.

A씨가 2년 살고, 집주인이 1년 산 뒤에, B씨와 상생임대차계약을 맺고 2년을 임대했다고 가정해보죠. 이렇게 보면 집주인은 “2년전 시세 +5%”도 아니고, 3년전 시세에서 5%만 올린 셈입니다. 더 저렴한 집이 시장에 나오겠죠.

(3) 전세 안고 매매한 경우에도 ‘직전 임대차계약’으로 인정된다? X
아닙니다. 임차인과 달리 임대인의 경우엔 동일성을 유지해야 합니다. 해당 임대인이 직접 계약한 임대차계약만 직전 임대차계약으로 인정되죠. 이건 “임대주택을 공급”하는게 아니라, 그냥 “기존의 임대주택을 산 것”이기 때문에 혜택을 줄 근거가 없는 거라고 합니다. 임대주택의 총량에는 변화가 없어서요.

(4) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약은 인정되지 않는다? X
아닙니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 임대인에게 계약이 강제되었다고 하더라도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.

이 제도는 임대인의 선한 의도를 평가하는게 아니라, 전월세시장 불안을 방지하는데 목적이 있습니다. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약이 ‘착하지 않다’고 해서 인정하지 않는다면, 임대인이 2년 거주요건을 채우기 위해 직접 들어가서 살려고 할 테고, 그럼 시장에 임대주택 하나가 사라지며 임차인 하나가 내몰리게 됩니다.

상생임대인이 되려면 2024년까지 계약해야

마지막으로 제도의 상세사항에 관련된 FAQ 세 가지입니다.

(1) 상생임대차계약으로 인정받는 계약의 시기는?
제도가 처음 시행된 2021년 12월 20일부터 다가오는 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결된 임대차계약으로서, 실제로 계약금을 지급받은 사실이 확인되면 상생임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.

비록 올해 체결한 임대차계약이 상생임대차계약이 아니라도, 2024년에 체결하는 임대차계약은 상생임대차계약이 될 수 있죠. 상생임대인이 될 길은 아직 충분히 열려있습니다.

(2) 의무임대기간의 판정 기준은?
실제 임대기간입니다. 직전 임대차계약에 따른 임대기간 1년 6개월, 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년을 실제로 채웠다면 계약 내용은 문제가 되지 않습니다. 

1년 계약을 했어도 1년 6개월(직전), 2년(상생)을 살았다면 인정되고요. 2년 계약을 했어도 1년 6개월 미만(직전), 2년 미만(상생)을 살았다면 인정되지 않습니다. 

(3) 전월세전환은 어떻게?
민간임대주택법 상 전월세전환율로 계산합니다. 연간 10% 또는 기준금리+연간 2% 중에 낮은 비율을 적용해서 계산하면 됩니다.

A씨가 올해 7월 15일을 기준으로 상생임대차계약을 맺는다고 가정하죠. 현재는 전세로 보증금이 10억원인 아파트인데, 보증금은 5억원만 하고 나머지를 월세로 바꾸고 싶다고 해 볼게요.

그럼 5% 이내로 올려야 하니까 전세 기준으로 보증금이 10억 5천만원이네요. 여기서 보증금 5억원을 빼고 5억 5천만원을 월세로 바꾸면 되겠습니다. 이 5억 5천만원에 연간 4.25%(기준금리 2.25%+2%)를 계산하면 2,125만원입니다. 그리고 이걸 12개월로 나누면 177만원입니다. 

A씨는 보증금 5억원에 177만원 월세로 임대차계약을 체결하면 됩니다. 
 
상생임대인제도, 효과 있을까?

대체적으로 이 제도는 임대주택 공급에 도움이 될 거라는 평가가 많습니다. 2024년에 상생임대주택으로 만들어서 비과세를 받으려면 일단 올해 중에 집을 내놔야 하니 임대물량도 늘어날 것으로 예상되기 때문입니다.

다만 이번 대책이 괜한 갭투자에 악용될 수 있다는 지적도 있습니다. 지금 조정대상지역의 집을 산 뒤에 전세 2바퀴만 돌리고 팔면 실거주 하지 않아도 양도세를 내지 않게 되기 때문입니다. 

굉장한 금리인상기에 물건만 잘 찾으면 대출을 받지 않고도 집을 살 수도 있으니, 2~3년 사이 주택시장 분위기의 드라마틱한 반전을 예상하고 있다면 시도할 수 있는 도박입니다.

단, 이런 계획을 세우고 계시다면 올 하반기까지는 지켜보시기 바랍니다. 조정대상지역의 대량 해제가 예상되는 상황이기 때문이죠. 조정대상지역 해제 이후에 매입한다면 2년 보유만 해도 같은 효과(1세대 1주택 비과세)를 누릴 수 있습니다. 

조정대상지역 해제가 요원해 보일 정도로 상급지라면? 상생임대인 제도가 효과적일 수 있겠네요.