부동산 시장은 정부가 리드한다
지금 이 순간에도 대한민국 전역에서 수많은 개발 사업이 이뤄지고 있습니다. 그렇다면 우리는 어떤 지역을 선택해야 투자에 성공할 수 있을까요? 그 답은 ‘거점개발지’에서 찾을 수 있습니다. 오늘 리얼캐스트TV에서는 거점개발지를 왜 주목해야 하는지 사례를 들어 알려드리겠습니다.
“대한민국 부동산 시장은 어떻게 형성되는가?” 라는 질문을 받았을 때 여러분들은 어떤 생각이 드시나요? 오로지 수요자와 공급자에 이해관계로만 부동산 시장이 형성된다고 생각하는 것은 큰 착각일 수 있습니다. 사실 부동산 시장은 ‘정부’가 형성한다고 봐도 무방하거든요.
실제로 부동산 시장은 정책에 큰 영향을 받습니다. 가령 어떠한 지역에 지하철 노선이 신설되거나 대규모 주택이 공급된다면, 그 지역의 가치는 자연스럽게 올라가게 됩니다. 반대로 개발 호재가 있던 지역의 호재가 사라진다면, 호재로 인한 프리미엄이 그대로 유지될까요? 당연히 아닙니다. 결국 부동산 시장은 정부의 정책에 따라 움직이기 때문에 정부가 개발을 예고한 ‘거점개발지’ 즉 도시개발계획이 이뤄지는 곳을 중심으로 공부해야 합니다.
서울시 생활권계획 홈페이지에 접속해보면, 어떤 지역을 중심으로 개발이 이뤄질지 조금은 예측할 수 있습니다. 서울을 비롯한 우리나라 모든 시·군 도시계획체계는 도시 전체의 발전방향을 제시하는 포괄적인 계획인 ‘도시기본계획’과 개별 필지단위로 수립되는 구체적인 계획인’ 도시관리계획’으로 이원화되어 있습니다.
하지만 천만도시 서울을 계획하고 관리하기 위해서는 중간단계인 ‘생활권계획’이 필요했는데요. 결국 서울시는 국내 최초로 이원화된 도시기본계획과 도시관리계획의 간극을 해소하기 위해 서울생활권계획을 수립했죠. 쉽게 말해 어떤 지역을 어떻게 개발하게 될지 미리 알려주는 셈입니다.
개발 기대감의 끝판왕! ‘구로구’를 주목해야 하는 이유
혹시 지난 7월 제작한 리캐TV 상암동 영상 보셨나요? 이 영상 역시 서울생활권계획을 토대로 제작한 영상인데요. 오늘은 서울에서 상대적으로 낙후 지역으로 평가받고 있는 구로구 일대를 사례로 분석해 보겠습니다.
구로구는 준공업지역이 많고, 연립 주택들 또한 많습니다. 이 뜻은 바꿔 말해 서울시가 행정적 지원을 해줄 수 있는 사업지들이 많다는 것을 의미하는데요. 결국 투자가치가 높다는 것이죠.
따라서 구로구는 노후화된 저층 주거지들을 빠르게 개선해야 할 필요성이 있는 지역입니다. 이는 정부도 인지하고 있는 상황인데요. 이에 구로구는 서울시 내에서 개발 인허가가 잘 나오는 자치구로 평가받고 있습니다. 구로구청에 따르면 현재 구로구에서 추진 중인 소규모주택정비사업만 무려 12곳에 달하고 있습니다.
현재 구로구는 노후 저층 주거지의 주거환경을 개선하여 개발을 하고자 합니다. 계획대로 진행될지는 미지수지만, 우리는 현재 사업을 진행 중에 있는 지역들을 잘 살펴보는 것이 중요한데요. 실제로 사업 추진 현수막만 걸려도 매매가가 높아지는 현상이 나타나기 때문입니다. 설령 사업이 진행되지 않더라도 말이죠.
실제로 구로구는 개발로 인한 연쇄효과가 일어나고 있는 상황입니다. 가령 옛 영등포 교도소 부지에 공사 중인 ‘고척아이파크’를 보겠습니다. 해당 단지는 2022년 10월 준공을 목표로 사업 막바지 단계에 접어들었는데요. 구로구에서도 핵심 입지로 꼽히는 곳입니다. 하지만 이 아파트는 임대 아파트입니다. 사람들이 선호하지 않은 임대 아파트가 핵심 입지에 들어서니 많은 사람들이 의아해했죠.
그러나 상대적으로 낙후된 구로구에 임대 단지라 하더라도 고급스러운 외관의 대단지 신축 아파트가 들어서니 인구가 늘어나게 되고, 이로 인해 개봉역과 구로 상권이 수혜를 입고 있는 상황입니다. 또한 개발 압력으로 인해 개봉 역세권 주변 개발이 활발하게 추진 중이고요.
게다가 구로구는 노후 주택들 정비 시 개발사업과 연계한 간선 연결도로 확충 등 주거밀집지와 주요 시설지로의 접근성을 강화하기 위한 노력도 펼치고 있습니다. 정비사업으로 인구가 늘어나게 될 만큼 교통개선에 힘쓰고 있는 것이죠.
이 외에도 주변현황을 고려한 경관조성 및 공공기여 방안도 세웠는데요. 이는 구로구에 적용되는 특혜라고 볼 수 있습니다. 실제로 강북구와 도봉구 등 타 자치구에서는 골머리를 앓고 있는 개발제한구역이나 그 주변의 경관 규정을 구로구는 쉽게 허가받고 있습니다. 가령 수도방위사령부에서 고척아이파크 고도 완화에 협조한 것처럼 말이죠. 즉 정부에서 정책적으로 구로구를 밀어주고 있으니, 우리가 투자해야 할 곳이 확실하게 보이는 것입니다.
결국 우리는 성공적인 투자를 위해서는 언제나 정부의 움직임을 확인해야 합니다. 정부의 도시계획에 따라 정해진 개발 지역을 끊임없이 공부해야 하죠. 낙후된 지역을 개발한다고 하면, 반드시 용도 변경을 받은 땅이 있을 것이고, 우리는 이런 곳을 선점하려고 노력해야 합니다. 따라서 정부가 개발할 곳을 알려주는 광역거점지를 중심으로 투자처를 찾아보는 것을 추천드립니다.