도시도 성형 한다…경쟁력을 키우는 도시의 변신
[리얼캐스트=이시우기자] 도시는 사회, 경제, 정치 활동의 중심이 되는 곳을 말합니다. 도시 안에도 상대적으로 오래 전에 조성 된 곳(원도심), 최근까지 조성 된 곳(신도심) 등으로 부릅니다.
한편, 도시의 주거, 도로, 상하수도 등 각종 인프라들은 시간이 갈수록 노후화 돼 도시의 기능이 약화되기도 하는데요. 이런 경우 도시정비(사업)를 통해 도시환경을 개선, 주거생활의 질을 높이게 됩니다. 말 그대로 도시도 성형을 통해 변신하는 셈입니다.
도시의 성형은 재개발정비사업, 재건축정비사업, 주거환경개선사업, 가로주택정비사업 등의 정비사업들을 통해 이뤄집니다.
신흥 주거지로 변신되면 주택 가치도 상승
정비사업 가운데 재건축은 준공 20~30년 범위에서 시도조례를 통해, 재개발은 준공 30년 이상 노후 건축물의 비율(전체의 3분의 2 이상) 등에 따라 정비구역 지정 후 정비사업이 추진됩니다.
이들 지역은 노후 건축물이 많지만 교육, 상업, 교통 등 인프라가 좋기 때문에 정비사업을 통해 신축 건물이 들어서면서 새롭게 변하게 됩니다. 이때 부동산의 가치도 높아집니다.
서울의 관악구, 성동구, 동작구, 마포구 일대 많이 분포했던 노후지역은 정비사업을 통해 대단위 주거타운으로 거듭났습니다.
현재 관악구 봉천동의 경우 관악구 평균가격(8억7,134만원)보다 높은 9억4,739만원을 형성하고 있으며 △성동구 금호동2가(15억401만원) △마포구 아현동(16억7,415만원) △동작구 흑석동(16억7,071만원) 등도 지역 평균가격을 웃돌고 있습니다(시세출처: KB부동산).
지방 광역시도 마찬가지 입니다. 부산 동래구(5억6,989만원), 연제구(5억5,988만원) △대전 서구(4억3,491만원) △광주 동구(3억9,423만원) 등도 지역 평균시세를 웃돌며 두터운 수요를 형성하고 있습니다.
신흥 주거지 변신하는 울산 남구 신정동 봉월로 일대
부산, 대전, 광주, 대구 등에 비해 도시정비사업이 대체로 적었던 울산에서 신흥 주거지로 변신하는 곳이 있습니다. 바로 울산 남구 신정동인데요. 특히 신정동을 관통하는 봉월로 일대의 변신이 두드러집니다.
봉월로는 울산 남구 신정동 공업탑로터리에서 태화로터리로 이어지는 약 2km 되는 도로입니다. 울산남구청 및 업계에 따르면 봉월로 인근 24곳에서는 아파트가 공사 중이거나 관련사업이 추진되고 있습니다.
올 해 들어서는 각각 4월(대우건설 문수로 푸르지오 어반피스 339가구), 10월(문수로 금호어울림 더 퍼스트 402가구)에 아파트가 분양된 바 있습니다.
아직 추진위구성 등 사업 초기인 현장들이 다수 있지만 울산 남구 신정동의 봉월로 일대는 추후 신축 아파트들이 곳곳에 자리잡는 신흥 주거지로 바뀔 전망입니다.
풍부한 생활인프라, 신설 교통망 추진 호재
부동산 업계에서는 울산의 주거 중심지로 남구에 있는 도로인 문수로 일대를 꼽습니다. 문수로는 공업탑로터리~문수경기장~무거삼거리에 이르는 총 4.98km 길이의 도로로 교육, 편의시설 들이 위치해 선호도가 높습니다.
봉월로는 문수로와 공업탑로터리에서 만나게 돼 실질적으로 문수로 일대의 다양한 인프라를 공유할 수 있습니다.
또한 울산 신복로터리에서 태화강역으로 이어지는 울산도시철도 1호선(트램)이 신정동을 관통하기 때문에 봉월로 일대의 교통여건도 더욱 좋아질 전망입니다.
울산도심 입주물량 2024년 이후로 비중 감소…도심 신규 물량 가치↑
지난 9월에는 세종시를 제외하고 울산을 포함한 모든 지방도시들이 조정대상지역에서 해제 돼 대출, 청약 등 각종 규제 부담을 덜게 됐습니다.
또한 지난 10월27일, 정부는 ‘제11차 비상경제민생회의’를 통해 실수요자 보호, 거래정상화를 위한 방안으로 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지를 풀고, 중도금대출 기준이 되는 분양가 기준도 9억원에서 12억원으로 상향하기로 했습니다. 더불어 투기과열지구와 조정대상지역 등의 규제지역 추가 해제 가능성도 열어뒀습니다.
이에 따라 현재의 조정기가 우려하는 것보다 짧게 끝날 수 있다는 전망도 나오고 있어 수요자들은 앞으로의 시장을 준비해야 할 텐데요.
지난 9월 조정대상지역에서 해제 된 울산 주택시장 역시 주목할 만 합니다. 우선 수급상황을 살펴봐야 하는데요.
2018년 이후 울산지역 입주물량을 보면 2023년까지 도심권(남구, 북구, 중구, 동구)이 비도심권(울주군)에 비해 많은 비중을 차지하고 있습니다. 하지만 2024년 이후로는 도시권 비중이 크게 감소해 해당시기에는 도심권 신축 물량에 대한 관심이 높아질 전망입니다.
울산 신흥 주거지로 변신중인 신정동 일대 새 아파트들이 관심을 끄는데요. 특히 울산 남구는 준공 10년 초과 아파트가 전체의 71.5%(2022년 입주예정물량 포함)로 울산 평균(63.6%)보다 높아 비교적 노후도가 높기 때문에 신축에 대한 선호도가 높습니다.
현대엔지니어링이 오는 18일 견본주택을 열고 신정동 638-1번지, 636-1번지 일원에 짓는 ‘힐스테이트 문수로 센트럴’ 아파트를 분양합니다. 단지는 2개 단지 총 602가구(전용면적 59~84㎡ 1단지 301가구, 2단지 301가구) 규모입니다.
단지는 봉월로와 인접해 있으며 울산광역시청, 롯데마트, 신정시장, 울산대공원, 태화강국가정원 등 풍부한 생활인프라를 갖췄습니다. 이외에 학성고, 울산여고 등의 우수한 학군과 문수로 일대 학원가도 쉽게 이용할 수 있습니다.
업계 전문가는 “최근 들어 정부가 침체된 시장을 활성화 하기 위한 카드를 꺼내놓고 있어 당장 큰 변화는 아니더라도 앞으로 변화가 생길 전망입니다. 수요자들도 시장 변화에 앞서 입지, 상품성을 따져보고 보유할 만한 부동산을 선점하는 것이 중요하겠습니다”고 말했습니다.