수익형 부동산 선택의 필수 요소는?
하나의 상권을 이용할 수 있는 지역에 존재하는 인구를 뜻하는 ‘배후수요’, 과거 상권 분석에서만 사용되던 용어가 이제 부동산 투자에서 절대로 빼놓을 수 없는 요소로 자리 잡았습니다. 특히 임대수익을 기반으로 하는 수익형 부동산의 경우 최우선적으로 고려해야 할 점이 바로 ‘배후수요’입니다.
왜 배후수요일까?
수익형 부동산에 있어서 배후수요는 ‘이용 고객’ 그 이상의 의미가 있습니다. 분양마케팅 컨설팅업체 ‘씨아이앤디플러스’의 유대길 대표의 말을 들어보죠.
“배후수요가 크면 그만큼 잠재 수요층이 두꺼워 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 예를 들어 배후수요가 풍부한 지역에서 장사를 한다면, 기본적인 유동인구가 많은 것은 물론, 수익으로 이어지는 유효수요도 풍부해 수익창출에 직접적인 도움이 되기 마련이죠.”
유효수요가 되는 배후수요 원한다면? 역세권 입지를 확인하라!
‘유효수요’란 배후수요 중에서도 구매력을 갖추고 있는 수요를 말하는데요. 풍부한 배후수요를 유효수요로 이끄는 입지는 단연 역세권입니다.
하지만 역세권도 분명한 차이가 존재합니다. 주로 출퇴근이나 환승을 목적으로 하는 역이나, 역 출입구를 등지는 곳은 유동인구만 많을 뿐, 유효수요로 이어지지 않는다는 단점이 있습니다.
반면, 거주수요가 함께 존재하고, 출입구 바로 앞에 위치한 곳은 역을 이용하는 사람들뿐만 아니라, 인근 주민들도 이용하게 되는 최적의 위치를 갖추고 있어 그만큼 인기가 높습니다.
돈 되는 투자처 찾는다면? 대규모 업무단지 입주지역을 살펴라!
유효수요가 넘치는 곳은 또 있습니다. 바로 대기업이나 산업단지 등 대규모 업무단지가 위치한 곳인데요. 기본적으로 대기업 종사자들은 소득 수준이 높고 이는 많은 소비로 이어지기 마련입니다. 또한 직장과 거리가 가까운 곳에 거주하는 ‘직주근접’에 대한 선호도가 높죠. 업무지구 인근에 위치한 상업시설과 오피스텔이 대기업의 수혜를 보는 이유가 여기에 있습니다.
실제 지난 2008년 서초동에 입주한 삼성그룹의 서초 사옥은 인근 상권(강남역)을 우리나라를 대표하는 상권으로 탈바꿈 시켰습니다. 인근에 자리한 오피스텔 역시 청약자가 몰리며 높은 인기를 구가했죠. 수원, 화성, 평택으로 이어지는 이른바 ‘삼성벨트’ 주변 역시 관련 종사자들의 거주가 늘며 상권이 크게 활성화 됐고요.
수도권 최대 규모의 산업단지인 시화국가산업단지를 배후에 둔 안산 그랑시티자이 파크 에비뉴 역시 업무단지의 후광 효과를 본 대표적인 예인데요. 지난 9월 분양에서 73개 점포 입찰에 최고 17대1, 평균 7.2대1의 경쟁률을 보였으며, 평균 낙찰률 143%, 최고 170% 낙찰률을 기록하며 하루 만에 완판됐을 정도죠.
역세권과 대기업 배후수요를 동시에 누릴 수 있는 곳이 서울 한복판에 있다?
이처럼 배후수요가 몰리는 곳의 수익형 부동산은 투자자들에게 높은 관심을 받고 있는데요. 서울 한복판에 역세권 입지와 대기업 배후수요를 동시에 누릴 수 있는 곳은 많지 않은 것이 현실입니다.
하지만 실망하기에는 이릅니다. 대규모 업무단지 조성으로 역세권 입지와 대기업 배후수요를 동시에 누릴 수 있는 곳이 등장해서인데요. 부동산 시장의 핫플레이스로 부상 중인 서울 강동구 고덕지구가 그 주인공입니다.
고덕역 인근에 위치한 고덕지구는 지하철 5호선과 향후 개통 예정인 9호선 4단계 연장 사업을 통해 더블역세권으로 거듭날 전망입니다. 여기에 약 7만여 명에 이르는 기업 수요도 누릴 전망입니다. 지난 2015년 입주를 완료한 강동첨단업무단지를 필두로 고덕상업업무복합단지, 강동일반산업단지(엔지니어링 복합단지)등 대규모 업무단지가 연이어 조성 중이기 때문이죠. 삼성엔지니어링, 삼성물산 등 삼성그룹의 건설계열사는 이미 입주해 있어 삼성 효과에 대한 기대감도 높습니다.
뿐만 아니라 고덕지구는 약 4만5000여 세대의 아파트 단지도 가까워 거주수요도 배후수요로 둘 수 있습니다. 거주수요와 근무수요를 합쳐, 약 20만 명에 이르는 수요를 오롯이 누릴 수 있는 것이죠.
배후수요는 넘치는데 상업지역은 단 한 곳? 항아리 상권 최중심 복합단지 고덕역 대명벨리온
고덕지구를 주목하는 이유는 또 있습니다. 약 20만 명의 배후수요를 갖췄음에도 중심상업지역은 단 한 곳에 불과하다는 것입니다. 이른바 ‘항아리 상권’으로 불리는 이러한 현상은 고덕지구의 태생적 한계에서 비롯됐습니다. 고덕지구 조성 당시 상업지역에 대한 준비 없이 주거지역을 설정하면서 인근에 약 4만여 가구가 입주할 동안 상업지역은 단 한 곳에만 모이게 된 것이죠. 고덕지구의 상업지구는 앞으로 더 이상 팽창할 수 없으면서 수요는 모여드는 항아리 상권의 대표적인 사례가 됐습니다.
항아리 상권을 갖춘 고덕지구 최중심에서 오피스텔과 상업시설이 동시에 들어서는 복합단지가 선보여 투자자들의 관심을 받을 전망입니다. 대명건설이 고덕역 바로 앞에 공급하는 ‘고덕역 대명벨리온’이 그 주인공인데요.
단지는 지하 6층~지상 20층 규모로 오피스텔 503실과 상업시설로 구성됩니다. 집객력을 극대화한 3면 개방형 상가로 구성되며 지하 1층에는 대형서점이 입점을 예정해 키테넌트로서의 역할을 할 전망입니다.
인근 직장인 수요를 위한 오피스텔도 다양한 특화상품을 선보입니다. 19~20층 단지 최상부에는 스카이커뮤니티가 들어서 품격 있는 생활을 누릴 수 있고 무인택배함, 세대별 계절창고(일부 세대), 100% 자주식 주차 등 다양한 생활편의를 생각한 특화상품을 선보입니다.
배후수요에 역세권 입지까지! 투자자 위한 최고의 상품 ‘고덕역 대명벨리온’
정부의 강도 높은 부동산 규제가 이어지면서 부동산 투자 시장은 아파트에서 수익형 부동산으로 이동하고 있습니다. 그렇지만, 입증되지 않은 곳에 투자하기란 쉬운 일이 아닙니다.
그러나, 고덕지구 중심상업지역에 들어서는 ‘고덕역 대명벨리온’은 인근 대규모 업무단지와 주거단지를 합쳐 20만 명에 달하는 배후수요, 9호선 연장 개통 예정으로 편리해지는 교통환경 등 확실한 투자 가치를 갖추고 있습니다.
마지막으로 고덕역 대명벨리온 분양 마케팅을 담당하는 ‘씨아이앤디플러스’ 박진혁 대표의 말을 들어보시죠.
“투자자의 입장에서 가장 중요한 것은 확실한 임대수익을 얻을 수 있는지 여부입니다. 임대수익은 뛰어난 배후수요에서부터 시작되죠. 약 20만 명에 이르는 배후수요와 편리한 교통망까지 갖추고 있는 곳이라면 누구라도 투자하기를 원하는 최적의 투자처일 것입니다. 고덕역 대명벨리온에 투자자들의 문의가 끊이지 않는 이유입니다.”
