노후 주택의 집결지, ‘성남 구도심’
[리얼캐스트=박승면 기자] 지금까지 판교와 분당에 가려져 빛을 보지 못한 성남 구도심이 화려한 주거단지로 변화할 예정입니다. 오래된 주택이 많은 성남 구도심이 지역 개발 계획에 따라 재개발과 재건축이 한창 진행되고 있기 때문인데요.
오늘 리얼캐스트 TV에서는 초대형 매머드급 주거단지로 변모할 성남 구도심 재개발 현황과 추후 재개발이 될 구역까지 자세하게 분석해보겠습니다.
성남 구도심의 현 상황은?
여러분은 성남 구도심하면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 아마 많은 분들이 소형 주택으로 가득한 낙후된 지역으로 생각하실 텐데요. 성남 구도심은 서울과 인접한 위치에 있지만, 노후화된 주택이 많은 탓에 선호 주거지역은 아니었죠. 인근에 있는 위례 신도시나 판교가 승승장구할 동안 개발이 멈춘 곳 중 하나였습니다.
그런 성남 구도심이 지난 몇 년간 동시다발적으로 재개발과 재건축이 추진되면서 수도권 부동산 시장의 핫 키워드로 떠오르고 있습니다. 성남 구도심 일대는 약 27여 곳의 도시정비사업이 예정돼 있으며, 일대 재개발이 완료되면 6만여 세대가 넘는 새 아파트 타운으로 탈바꿈하게 되는데요.
서울과 가까운 곳에 신축 아파트가 대거 지어지는 데다 가격까지 상대적으로 저렴하기 때문에 서울 부동산의 가격이 부담되는 투자자에게 훌륭한 투자처로 각광 받고 있습니다. 지금부터 성남 구도심이 어떻게 변화하고 있는지 자세히 살펴볼까요?
수정구와 중원구가 포함된 성남 구도심은 지리적으로 분당구와 송파구 사이에 자리 잡고 있어, 지하철 8호선과 분당선을 통해 이 두 지역으로 쉽게 접근할 수 있습니다. 그렇기 때문에 신축 아파트만 들어선다면 주거 인프라가 뛰어난 지역으로 거듭날 수 있는 상황이죠.
실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인해보면, 가장 먼저 성남 구도심에서 재건축이 완료된 ‘중앙동힐스테이트’, ‘롯데캐슬’ ‘단대푸르지오’의 전용면적 84㎡ 기준 9억~11억원에 거래되고 있습니다.
또한 옛 신흥주공아파트와 통보8차공원아파트를 결합개발 방식으로 재건축한 ‘산성역포레스티아’의 경우 동일 면적 기준으로 12억~14억원 사이에 실거래되고 있는데요. 총 4,089세대의 규모를 자랑하는 단지는 현재 성남시에서 가장 세대 수가 많은 신축 아파트입니다.
이처럼 성남 구도심에 새롭게 지어진 신축 아파트들의 가격을 보면, 성남 구도심 역시 서울과 분당 못지않은 시세를 형성할 수 있다는 것을 스스로 증명하고 있습니다.
성남 구도심에 재건축 진행 및 예정 중인 단지는?
그렇다면 앞으로 성남 구도심에 들어설 신축 아파트는 어떤 것이 있는지 확인해 봐야겠죠? 현재 성남 구도심에 공사 중인 재개발 구역은 ‘신흥 2구역’과 ‘금광 1구역’, ‘중 1구역’이 있습니다.
산성역포레스티아 바로 건너편에 위치한 신흥 2구역은 GS건설과 대우건설이 컨소시움을 통해 ‘산성역 자이푸르지오’로 재탄생할 예정입니다. 총 4,774세대의 대단지로 조성되며, 2023년 10월에 완공될 예정이죠. 단지는 지하철 8호선 산성역과 가까운 역세권에 위치해 있고, 단대오거리역, 신흥역까지 이용이 가능해 강남과 잠실, 판교 등 주요 업무지구의 이동이 편리합니다. 또한 단지 인근에는 12만㎡ 규모의 희망대공원을 비롯해 성남 단대공원 등이 가까워 요즘 부동산 시장에서 떠오르는 ‘공세권’을 갖춘 단지죠.
성남시 금광동에 위치한 금광 1구역은 DL이앤씨가 5,320세대 규모의 ‘e편한세상 금빛그랑메종’을 짓고 있습니다. 내년 1월 준공 예정인 단지는 지금까지 가장 많은 세대 수를 자랑했던 산성역포레스티아를 밀어내고 성남시에서 가장 규모가 큰 대단지 아파트로 거듭날 예정입니다. 특히 금빛 그랑메종은 제4차 국가철도망 구축계획을 통해 발표된 위례삼동선으로 인해 성남 구도심 대단지 신축 아파트 중 유일하게 더블역세권의 기대감이 더해지는 단지입니다.
8호선 신흥역 인근에 위치한 중1구역은 코오롱글로벌을 시공사로 선정한 후 ‘신흥역 하늘채랜더스원’이라는 이름을 가진 2,411세대 규모의 대단지 아파트로 건설 중에 있으며, 2022년 하반기에 준공될 예정입니다. 신흥역 하늘채랜더스원은 성남 구도심에서는 보기 드문 평지에 위치한 아파트로 수요자의 인기가 높은 단지인데요. 성남 구도심은 대부분 언덕 지형이기 때문에 평지에 위치한 아파트가 희소성이 있기 때문입니다.
이처럼 성남 구도심에만 앞으로 3년 내 1만세대가 훌쩍 넘는 규모의 신축 아파트가 들어설 예정인 데다 아직 착공이 시작되지 않은 구역들도 많기 때문에 성남 구도심에 대한 기대감은 더욱 커지고 있습니다.
한편 아직 철거 후 공사단계로 넘어가지 않았지만, 재개발 인허가 과정의 막바지 단계를 밟고 있는 구역들도 있습니다. 그중에서 가장 사업 속도가 빠른 산성구역은 GS건설과 대우건설 컨소시움으로 시공사 선정이 완료됐으며, 현재 관리처분인가를 받은 후 이주 단계에 있습니다. 예상 입주 기간은 2025년 전후가 될 것으로 전망된다고 하네요.
상대원 2구역과 도환1구역은 사업시행인가 후 현재 관리처분인가 준비 중에 있으며 각각 대림건설과 효성건설로 시공사가 선정되었습니다. 이외에도 신흥1구역, 수진1구역 등 구도심 내 여러 구역들이 정비구역 지정을 위한 준비단계에 있어 앞으로도 꾸준하게 성남 구도심에서 재개발 사업이 계속될 것으로 기대하고 있습니다.
재개발•재건축이 시사하는 의미
그렇다면 이미 성남 구도심에 많은 사업이 진행되고 있으니, 재건축을 기대하고 노후 아파트를 매수하는 것이 늦은 것은 아닌가? 라는 생각이 드실 수 있습니다. 과연 그럴까요?
성남 구도심에 많은 신축 아파트가 조성된다는 것은 단순히 새 아파트가 들어서 주거 인프라가 개선된다는 것을 시사하는 것은 아닙니다. 우리가 짚고 넘어가야 할 점은 바로 ‘이주 수요’입니다. 재건축을 하게 되면 기존에 있는 소형 주택들을 철거해야 하는데, 그럼 그곳에 살고 있던 사람들은 당연히 다른 곳으로 이주해야 하겠죠? 성남 구도심에서 빠져나오는 이주 수요 규모가 역대급으로 많습니다.
인근에 위치한 판교 신도시의 전체 세대 수가 3만 세대가 채 되지 않는데, 성남 구도심의 이주 수요는 약 3만4,000세대입니다. 즉 판교 신도시에 살고 있는 사람보다 많은 사람들이 전체적으로 이주를 하게 되는 상황입니다. 그렇다면 이 이주 수요가 비싼 새 아파트로 몰리게 될까요? 당연히 아니죠. 이주 수요자들은 좀 더 저렴한 노후 주택으로 몰리게 될 것입니다.
즉 노후 아파트 역시 재건축 여부와 상관없이 집값이 오르게 되는 것은 어찌 보면 너무나도 당연한 상황입니다. 확실한 호재가 보장된 것이죠. 따라서 성남 구도심은 현재 재건축 신축 아파트 외에도 여러 노후 주택들까지도 모두 투자 가치가 있는 단지로 보입니다. 하지만 이 영상만 보시고 묻지마 투자를 하는 건 안 되는 거 아시죠?
이처럼 오늘은 매머드급 주거단지로 변화하고 있는 성남 구도심에 대해 알아봤습니다. 앞으로 성남 구도심은 지금과는 전혀 다른 새로운 주거단지로 거듭날 것임은 분명합니다. 아직까지 쇼핑시설을 비롯한 주거 인프라가 완벽하게 조성되지는 않았지만, 향후 10년이 지났을 땐 모든 것을 갖춘 주거단지로 재탄생할 겁니다.