잘 나가던 일산, 수도권 급락 대열에 합류
[리얼캐스트= 박지혜 기자] 그 동안 수도권 내 다른 지역들보다 상대적으로 하락세가 덜했던 일산 부동산시장이 결국 급락 대열에 합류했습니다. 부동산시장 침체가 장기화되는 데다 재건축 기대감마저 시들해지고 있기 때문인데요. 지난해 열탕과 냉탕을 오간 일산 부동산시장이 올해 최악의 행보를 보일지 아니면 상승 반전의 시동을 걸지 리얼캐스트TV에서 알아봤습니다.
일산 서·동구 집값 낙폭 커져... 수억원대 하락거래
일산 부동산시장이 롤러코스터를 방불케 하는 집값 등락을 보이고 있습니다.
한국부동산원 주간 아파트 매매가격동향에 따르면, 지난해 12월 26일 기준으로 일산동구는 0.48% 떨어졌습니다. 일산동구는 지난해 8월 하락 전환 이후 5개월째 내림세를 이어가고 있습니다. 주간으로는 21주째 내림세인데요. 낙폭도 지난해 8월 -0.14%에서 최근엔 -1% 내외로 확대된 모습입니다.
일산서구 아파트값도 예외는 아닙니다. 최근 0.61% 떨어지며 가파른 하락세인 일산서구는 지난해 8월의 -0.27%와 비교해 3배 수준의 낙폭을 보이고 있습니다.
2021년을 기점으로 재건축 가능 연한인 준공 30년차를 맞고 있는 대표적 1기 신도시인 일산신도시는 지난해 3월 대선 이후 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 이례적으로 거래가 늘고 집값도 상승세를 탔습니다.
실제 지난해 상반기(1~6월)만 보더라도, 일산동구와 서구의 누적 집값 상승률은 각각 0.7%, 0.74%를 기록했습니다. 같은 기간 경기 평균 아파트값이 0.57% 하락한 것과는 대조적인 모습이었는데요.
하지만 지난해 하반기부터 금리 인상, 집값 고점 부담에 상승세가 눈에 띄게 둔화됐습니다. 실제 거래되는 가격도 추풍낙엽처럼 떨어졌습니다. 고점 대비 수억원 낮은 가격에 거래되는 경우가 속출했는데요.
일산동구·서구의 재건축 단지들을 중심으로 이전 최고가보다 1억원 이상 떨어진 매매 계약이 줄줄이 나왔습니다.
일산 내에서 처음으로 재건축에 시동을 건 일산서구 주엽동 강선7단지 유원 전용 71㎡는 지난해 12월 이전 최고가인 6억8,800만원(2021년 8월)과 비교해 1억5,000만원 가량 떨어진 5억3,500만원에 거래됐습니다.
일산동구에선 마두동에 위치한 강촌3단지(진흥) 전용 134㎡가 지난해 11월 7억9,000만원에 거래됐는데, 이는 이전 최고가인 3월의 9억4,500만원보다 1억5,500만원 하락한 금액이었습니다.
리모델링·재건축 호재에 다주택자 중과세 완화 등 기대감도 높아
앞서 잠깐 언급했듯, 일산신도시는 리모델링·재건축 선도 단지들이 중심을 이루고 있습니다.
일산서구는 문촌16단지뉴삼익과 강선14단지두산이 리모델링을 추진 중이며, 후곡마을 일대도 통합 재건축의 움직임을 보이고 있습니다. 일산동구도 백송마을 5단지 등 크고 작은 재건축 추진 단지들이 많은데요.
따라서 윤석열 대통령이 1기 신도시 특별법 제정 공약을 내놓았을 때 가장 환영한 지역 중 한곳이기도 했습니다.
물론 예정보다 1기 신도시 재건축 활성화 대책이 밀리긴 했지만, 그래도 올해는 1기 신도시 특별법이 현실화될 것으로 보이는 만큼 아파트 매물 수부터 줄고 있습니다.
부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 일산신도시 아파트 매물 건수는 지난해 12월 31일 기준 5,327건으로, 두 달 전인 10월 31일(6,109건)보다 12% 이상 줄었습니다.
1기 신도시 재정비 기대감이 높고, 최근 안전진단 완화 발표에 다주택자 중과세 완화 기대감까지 복합적인 규제가 풀리는 분위기가 반영되고 있는 것입니다.
하지만 일선 중개업소들은 이를 두고 다른 이야기를 꺼냈는데요. 1기 신도시 재건축은 멀었으니 재건축 기대감보단 금리 등 대외적인 요인들로 거래가 안 되고 있다는 것입니다.
“매매는 있어요. 근데 아주 급매 정도는 아니고. (물건이) 많이는 없어요. 매물 많지 않고요. (일산서구 주엽동 23평) 5억5천에서 6억 사이. (재건축은) 아직 멀었어요. (재건축 기대감에 매물 거둬들인다는 뉴스 있지만) 실제론 그렇지도 않아요. 매물도 없고 손님도 없어요”(일산서구 주엽동 공인중개사 K씨)
규제가 풀리는 호재도 있지만 금리가 가장 문제라 고점보다 가격이 많이 떨어졌음에도 급매나 급급매 수준이 아니면 집이 팔리지 않는 상황을 호소했는데요.
“많이 떨어졌죠 특히 전세는 많이 떨어졌어요. 매매도 좀 떨어졌고요. 매매도 작은 평수 기준으로 보면 한 1억 이상 떨어졌죠. 우선은 금리가 떨어지면, 더 이상 상승을 멈추면 집값은 안 떨어지겠죠. 규제 다 풀어준다고 하니까 아무래도 (매물 거둬들이는 집주인들이 생기는) 그럴 수는 있어요. 급매로 아직 나와있는 것들은 있어요. 네이버에 안올리고라도 팔아달라는 물건들이 1~2개씩은 있어요” (일산서구 주엽동 M공인중개업소)
즉, 하락세에 맞춰 가격을 내린 매물들조차 외면 받고 있어 집주인들이 손해를 보면서까지 헐값에 팔기 보단 차라리 버티는 기조를 보이고 있는 셈입니다.
기대와 실망이 공존하는 일산... 재건축 기대감에도 반전은 불가능?
따라서 전문가들은 고금리와 경기 침체로 일산 집값이 낙폭을 줄이기까지 시간이 더 필요할 것으로 분석하고 있습니다.
물론 향후 정책 변화에 따라 집값 방향도 바뀔 수는 있지만 올해 예고된 1기 신도시 특별법이 현실화 될지라도 당분간 하락세에서 쉽게 벗어나기는 어렵다는 게 전문가들의 예측인데요.
정부가 시장 연착륙을 위해 규제를 대대적으로 풀고 있는 분위기 속에서 1기 신도시 재건축 기대감만으로 일산의 분위기가 반전되기는 쉽지 않다는 이야기입니다.
고금리 기조가 이어지며 당장은 시장에 뛰어드는 실수요가 없을 것으로 보이는 가운데 우선은 1기 신도시 특별법이 현실화된 이후 일산의 집값이 어떤 변화를 맞이할지 한번 지켜봐야겠습니다.