10억원대 집값을 찍으며 부동산 시장의 ‘핫’한 관심을 모으던 동탄 신도시의 집값이 연일 하락세를 찍고 있습니다. 삼성전자 직주근접과 높은 주거 편의성으로 인기를 모으던 동탄 신도시의 집값이 떨어지는 원인은 무엇일까요? 오늘 리얼캐스트에서는 동탄신도시의 집값 하락 원인을 자세히 정리해봤습니다.
동탄 집값, 얼마나 떨어졌을까?
동탄신도시는 삼성전자 직주근접과 높은 주거 편의성으로 인해 2030세대에게 인기가 많습니다. 일자리와 편의성 모두를 지녔으니 당연히 인기가 높을 수밖에 없죠. 그래서인지 집값도 수도권 지역임에도 서울 못지 않은 상승세를 보였는데요. 하지만 올해 들어 동탄신도시의 집값은 시들한 모습입니다.
KB부동산 자료에 따르면, 동탄1신도시가 위치한 경기도 화성시 반송동의 주택 매매 평균가는 올해 7월 7억9,224만원을 기록했는데요. 이는 작년 12월 대비 2.8% 감소한 수치입니다. 동탄2신도시는 동탄1신도시에 비해 하락폭이 더 큽니다. 동탄2신도시가 위치한 경기도 화성시 산척동의 7월 주택 매매 평균가는 8억3,412만원입니다. 작년 12월 대비 6.4% 하락했습니다.
두 지역의 집값 하락은 실거래가에서 더 확실히 드러나고 있습니다. 동탄역 인근에 위치한 '동탄역 시범한화 꿈에그린 프레스티지' 전용면적 84㎡는 올해 4월 12억1,000만원에 거래됐습니다. 그러나 최근(2022년 8월) 10억원에 실거래됐는데요. 4개월 사이에 집값이 2억원이나 떨어진 것입니다.
이는 동탄2신도시에 위치한 '동탄더샵레이크에듀타운'도 마찬가지입니다. 해당 단지 전용면적 84㎡는 올해 3월 10억원에 거래됐습니다. 최근(2022년 6월)에는 8억9,900만원에 실거래됐고요. 3개월 사이에 집값이 1억원이나 하락했습니다.
이처럼 동탄신도시의 집값 하락은 데이터로도 확연히 드러나고 있습니다. 여러 장점으로 인기를 모으던 동탄신도시의 집값이 하락한 원인은 무엇일까요?
원인1. 전세가 떨어지자, 매매가도 하락세
동탄신도시의 집값 하락 원인 첫번째는 낮은 전세가입니다. 동탄신도시의 전세가율은 40~50% 수준입니다. 매매가의 절반 정도가 전세가인 것이죠. 전세가가 낮은 것과 집값이 무슨 관계인지 싶으실 텐데요. 전세가가 낮으면 그만큼 투자하긴 힘듭니다.
매매가와 전세가가 차이가 적어야 투자금이 적게 들어가잖아요. 그러니 매매와 전세의 차이가 적어야 투자 수요가 몰리고, 수요가 몰려야 집값도 오를 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세가가 낮은 것은 동탄신도시에 투자 수요가 몰리기 힘든 이유가 됩니다.
원인2. 공급과잉이 집값에 미친 영향
동탄신도시의 전세가는 앞으로도 상승하긴 어렵습니다. 왜냐하면 동탄신도시에는 이미 공급이 과잉 된 상태이기 때문인데요. 물건이 이미 많은데 어떻게 지금보다 가격이 더 오를 수 있을까요?
부동산114 자료에 따르면, 동탄신도시는 2021년 입주(*임대제외)물량이 총 3,596가구였습니다. 2019년에 9,427가구, 2020년에 1,978가구가 이미 입주가 진행된 상태에서 작년에 3,000가구 이상이 또 입주를 했으니, 현재 동탄신도시 내의 물량은 과잉 상태입니다.
동탄신도시의 입주물량은 이미 과거부터 쌓여져 있어 2022~2023년에는 입주물량이 따로 없습니다. 2024년에 ‘동탄역 금강펜테리움 더시글로’ 380가구만 입주를 앞두고 있는데요. 작년까지 이미 충분한 매물이 풀린 상태라 동탄신도시의 전세가와 매매가 모두 오를 것이라고 보긴 힘듭니다.
원인3. 과도하게 오른 집값 다시 제자리로
무엇보다 동탄신도시의 집값이 이미 고점을 찍었기에 제자리에 돌아오고 있다는 부동산 전문가들의 평가가 이어지고 있습니다. 작년 부동산 시장 부흥기에는 동탄신도시의 집값 상승세도 돋보였습니다. 하지만 올해 초부터 부동산 규제와 금리 인상의 여파로 부동산 시장이 얼어붙으면서 동탄신도시에 대한 관심은 크게 줄어들었습니다.
이러한 상황은 투자 타이밍이라고 볼 수도 있습니다. 작년에 비해 감소한 가격대로 동탄신도시 아파트 매입이 가능하니까요. 저렴하게 사는 것도 중요하지만, 앞으로 집값이 오를 것인지도 중요한 포인트입니다. 앞서 언급한 것처럼 동탄신도시는 이미 공급 과잉 상태이며, 전세가율도 40~50% 밖에 되지 않기 때문에 작년처럼 집값이 오를 것으로 보긴 어렵습니다.
따라서 가격이 떨어졌으니 섣불리 투자를 결정하기 보다 꼼꼼히 자신의 경제 상황을 분석하고, 투자할 단지의 가치를 알아본 뒤에 현명한 결정하시기를 바랍니다.