임대차 3법, 미리 준비해야
[리얼캐스트=이진영 기자] 최근 임대차 3법 때문에 집주인과 세입자 사이에 갈등이 생기는 등 혼란스러운 분위기입니다. 여러분은 임대차 3법에 대해 얼마나 알고 계신가요? 세입자가 계속 살고 싶다고 한다면 집주인은 꼭 들어줘야 할까요? 집주인이 들어가서 살려면 세입자에게는 언제 말하는 것이 좋을까요? 리얼캐스트TV가 다양한 사례 위주로 알아봤습니다.
전월세신고제
임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권 이렇게 세가지로 이뤄져 있습니다. 전월세상한제와 계약갱신청구권은 지난 해 7월 31일 이미 시행 됐고 임대차 3법의 마지막 퍼즐을 맞추는 전월세신고제가 오는 6월 1일부터 시행될 예정인데요.
먼저 전월세신고제는 전월세를 계약하고 30일 안에 보증금과 월세, 기간 등을 주민센터나 부동산거래관리시스템에 신고하는 제도입니다. 신고 대상은 보증금 6,000만원 초과 혹은 월세 30만원 초과인 주거용 주택으로, 아파트는 물론 다세대, 고시원, 오피스텔 등 주거용으로 사용되는 주택이 신고 대상입니다. 집주인과 세입자 모두 신고해야 하고 만약 신고를 안하게 되면 최대 100만원의 과태료가 부과되는데요. 앞으로 1년은 계도기간이라 과태료는 없습니다.
계약갱신청구권
계약갱신청구권은 세입자에게 1번의 계약갱신요구권이 있어 총 계약기간이 2년이 아닌 4년을 보장하는 제도입니다. 계약갱신청구권을 요구할 수 있는 기간은 2020년 12월 10일 이전에 한 계약이면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 이고, 2020년 12월 10일 이후 체결한 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 입니다.
전월세상한제
전월세상한제는 임대료 상승폭을 이전 계약의 5% 이내로 제한하는 법입니다. 총 4년간 5% 인상 내에서 전세 거주를 보장받을 수 있는데요. 만약 5%를 초과한 인상에 합의할 경우 새 계약으로 보고 아직 계약갱신청구권은 쓰지 않은 것으로 봅니다. 또 새로운 세입자와의 최초 계약은 5% 상한이 적용되지 않습니다.
세입자 입장에서 알아둘 것
세입자라면 임대차 3법에 대해서 어떤 부분을 알아둬야 할까요? 예를 들어 전세 계약만료일이 9월 30일인 경우, 언제까지 계약갱신청구권을 쓰겠다고 연락해야 할까요?
2020년 12월 10일 이후 한 계약이라면 6개월 전인 3월 30일부터 2달 전인 7월 29일까지는 계약갱신 의사를 전달해야 합니다. 이때 카톡이나 문자의 경우 집주인의 답변을 저장해 놓거나 통화한 경우 녹음을 하는 등 상대방이 확인했다는 증명까지 해 놓는 것이 좋고 내용증명을 보내 놓는 것이 가장 안전합니다.
세입자가 계약 기간 중간에 집에서 나가고 싶은 경우는 어떨까요? 세입자는 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 다만 집주인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나야 계약해지에 대한 효력이 발생합니다. 또 월세의 경우 3개월 간의 임대료는 지불해야 하고요.
전세로 살고 있는데 집이 팔리는 경우는 어떨까요? 집이 팔렸다 하더라도 기존 임대차 계약은 연장할 수 있습니다. 새로운 매수자에게 권리가 넘어가기 전이라면 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 통보하면 됩니다. 그러나 그 기간 안에 통보하지 않고 매수자가 잔금을 치르고 소유권이전등기를 해서 권리가 넘어간 다음이라면 매수자가 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있으니 주의하세요.
집주인 가족이 실거주한다는 이유로 갱신을 거절해 나오게 됐는데 실제로 살고 있지 않는 것 같다면 손해배상액을 청구할 수 있습니다. 이때 실제 거주하지 않은 것이 밝혀지면 통상 월세 3개월 치의 금액이 배상액으로 산정될 수 있습니다. 다만 아직 확정일자는 열람할 수 있지만 전입신고는 개인정보 노출로 인해 전 세입자가 확인할 수 없게 돼 있어 관련 법 개정이 필요한 상황입니다.
집주인 입장에서 알아둘 것
그렇다면 집주인의 입장에서는 어떤 부분을 미리 알아두면 좋을까요? 집주인도 세입자와 같이 임대차 계약기간을 잘 기억하고 있어야 합니다. 만약 임대차 기간이 만료되기 2개월 전까지 집주인과 세입자가 서로 계약 갱신에 대한 통지를 하지 않거나 계약조건 변경을 통지하지 않으면 이전 계약과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보기 때문입니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 묵시적 갱신은 1회 계약갱신청구권을 사용한 횟수에 포함되지 않습니다.
세입자의 계약갱신청구는 무조건 들어줘야 하는 걸까요? 집주인은 특별한 사유가 없다면 세입자의 갱신 요구를 인정해 줘야 합니다. 따라서 계약연장을 원치 않거나 집을 팔고 싶다면 세입자에게 미리 알려서 계약갱신청구권을 쓰도록 협의하는 것이 좋습니다. 이 때 특약사항에 세입자의 계약갱신청구로 작성한 계약임을 명시하고 녹음이나 카톡, 문자에 동의를 얻어 남겨두는 것이 좋습니다.
집주인이 갱신청구를 거절할 수 있는 사유에는 총 9가지가 있습니다. 이중 두 번의 임대료를 연체했을 경우를 잘 확인해야 합니다. 이 때 말하는 연체는 연속할 필요는 없고 과거에 연체한 사실로도 거절할 수 있습니다. 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우는 허위 신분으로 계약하거나 원래 용도가 아닌 불법 영업장으로 사용하기 위해 임차한 경우가 해당됩니다. 갱신을 거절하고 싶다면 계약 기간이 종료되기 전에 거절의 내용이 포함된 내용증명을 보내야 합니다.
전세를 끼고 매수했다면 어떨까요? 이 때는 매수자가 소유권 이전을 받은 후 세입자가 갱신청구를 한다면 매수자는 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 세입자가 이미 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 행사한 뒤 소유권이 이전됐다면 매수자는 갱신거절을 할 수 없습니다. 만약 새 집주인이 실거주하고 싶다면 소유권 이전 등기를 현 세입자의 계약기간 만료 6개월 이전에 마쳐야 합니다.
해결이 안 될 경우, 분쟁 조정은?
또한 임대차계약이 종료된 후에도 세입자가 주택을 넘겨주지 않는다면 소송을 통해 부동산 명도를 받을 수 있습니다. 하지만 소송을 하는 것도 시간과 비용이 소요되기 때문에 그 전에 내용증명 발송이나 점유이전금지가처분 신청도 생각해 볼 수 있겠습니다.
그렇지만 무엇보다 서로 원만히 해결하는 것이 가장 좋은 방법이겠죠. 그래도 의견 조율이 안 된다면 공공기관이 운영하는 분쟁조정위원회를 이용하는 방법이 있습니다. 대한법률구조공단과 서울시, LH공사, 한국부동산원 등에서 운영하고 있고 간단한 문의는 국토부 콜센터나 서울시 120 콜센터, 서울주거포털에서 할 수 있습니다.
지금까지 임대차 3법과 관련해 여러가지 사례를 살펴봤습니다. 주택임대차보호법이 개정된 이후인 2020년 7월부터 올 1월까지 분쟁조정위원회에 접수된 분쟁 건수는 총 139건으로 법 시행 이전 동기간 7건이었던 것에 비해 20배 가까이 늘었다고 합니다. 바뀐 법에 대해 각자의 입장에서 미리 잘 알아둬야 향후 손해 보는 일을 막을 수 있지 않을까요?